作者：兰台律师事务所 王静媛
指导律师：兰台律师事务所 田韶卿
租赁合同签署及履行过程中，常发生租赁房屋实际面积与合同约定面积不符的情况。当房屋实际面积小于合同约定面积时，承租人往往以此为由，主张拒付或减少租金。本文从法律依据及裁判实践两个角度，对租赁房屋实际面积与合同面积不符时，出租人需承担的租金调整义务、租赁合同效力作出分析。
一、承租人主张租金调整的法律依据
从全国范围看，承租人可以依据《合同法》第一百一十一条规定，主张减租或拒付租金：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”从此条看，出租人可能承担的责任包括减少或退换房屋租金、相应物业费、燃气费、取暖费及其他以面积计算的费用。
从北京地区规定看，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条对此种情形作了较为具体的解答，承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：
（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。
（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。
二、相关司法实践检视
经笔者检索相关案例，北京地区法院司法实践与《解答》的标准保持一致。在案件裁判过程中，法院考虑的要素包括：合同中租金数额的为固定总价还是按面积计算、承租人是否在合理期限内未提出异议的、承租人是否对实际面积与合同面积不符进行充分举证等。
如（2019）京03民终15703号中稻集团股份有限公司与李结绪房屋租赁合同纠纷案中，出租人与承租人在租赁合同中确认，租金按照房屋面积（1980平方米）计算，第一年收费标准为5.6元每平米每天，第一年房租共计400万元整，今后每年的租金在上一年度基础上递增5%。后因承租人拖欠租金，出租人向承租人发出解约通知，并起诉承租人要求法院判令解除合同。
在一审庭审中，承租人主张涉案房屋实际面积与合同约定面积不符，要求减少应付租金数额。一审朝阳区人民法院认为，因双方合同中写明了租赁房屋的面积，并约定附有房屋平面图，承租人在签订合同之时便应核实约定面积与实际面积是否相符。但承租人签订合同之时并未就房屋面积提出异议，在履行合同过程中也未见其提出房屋面积不足的问题，且无充分证据证明房屋面积与约定不符，故承租人要求出租人退还部分租金及制冷、制热、物业费的反诉请求不成立，一审法院不予支持。
二审中，北京市第三中级人民法院认为，考虑到双方租赁合同已履行一年，且承租人在一年的履行合同过程中，并未就租赁标的面积提出异议。故涉案租赁标的为双方均认可的特定房屋，并非以双方约定面积划分具体租赁范围。从《房屋租赁合同》内容来看，合同虽写明按照房屋面积确定租金，但双方也明确约定了自合同租赁期间内每年固定的租金数额。且双方在合同签订后，承租人亦应明确知晓租金支付及承租使用的范围。现双方均自行委托测绘机构出具测绘报告，且结果差异较大，经一审法院询问，双方均不申请鉴定，承租人无权要求减少房屋租金。
（2018）京02民终9777号北京京菜根餐饮有限公司与北京大江南花园酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷中，出租人与承租人签订《房屋租赁合同》，约定出租建筑面积770平方米的房屋用作经营餐饮，租金每年98万元（3.48元/平米/天）。承租人因770平米承租面积中，有约12平米为出租人提供给案外人实际使用，且房屋涉及违章建筑，承租人要求确认合同无效，并以实际承租面积为标准，退还已付超额部分房租。
北京市第二中级人民法院认为，案涉合同明确约定租金标准，因此涉案房屋的租金数额与租赁面积直接相关，承租人应当按照实际租赁面积支付租金。现出租人认可部分承租范围由案外人使用，上述案外人占用部分面积租金应予扣除，故承租人要求退还多支付租金的诉讼请求，应予支持。全国其他地区法院对此类案件中，承租人要求进行租金调整的裁判标准也基本保持了一致。
三、关于合同效力的思考
在房屋买卖关系中，标的房屋面积误差可能导致合同效力变化。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四条规定对于实际租赁面积与合同约定面积不符时，（一）面积误差比绝对值在3%（含3%）以内，购房者应当按照合同约定的价格据实结算支付房款，购房者不得以此为由解除合同；（二）面积误差比绝对值超过3%，则购房者有权解除合同并要求开发商返还已付的房款及利息。
类比房屋买卖关系，在房屋租赁关系中，仅以实际面积与合同约定面积存在误差为由，是否能够要求解除、撤销合同？目前法律暂未对此种情形作出特殊规定。笔者认为，根据《合同法》第九十四条及第五十四条关于合同法定解除权及当事人撤销权及合同变更的规定，在承租人尽到审慎审查义务的情况下，面积误差往往在较小区间，一般不会导致合同目的不能实现，因此不构成根本违约，承租人无权主张解除合同。而承租人能否主张合同撤销或变更，关键在于判断承租房屋面积不符合约定是否构成“重大误解”。
所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失。《民法总则》第 147 条并未具体化重大误解的构成要件（此前民法通则立法亦存在同类问题），学理上也存在一元论与二元论的分歧，在此不再详述。就司法实践来看，以面积不符合约定为由，主张重大误解要求撤销或变更合同，存在被支持的可能。
（2017）湘03民终1450号程平、湖南莲城友华家居用品有限公司房屋租赁合同纠纷，一审法院认为，因双方签约时并未实际对房屋进行测量，承租人承租房屋实际面积高达3999.19平方米，远超合同约定的3088平方米，已超过约定面积的29%，出租人是基于重大误解才与承租人约定所租赁房产面积为3088㎡，该约定显失公平，出租人公司有权主张变更或撤销。二审法院认为，该面积误差的产生系被上诉人在与上诉人订立租赁合同时，对租赁场地的面积发生错误认识，使约定的面积与自己的意思相悖，并造成了被上诉人较大的损失，故被上诉人该行为构成重大误解，其依法有权诉请变更该合同条款。
（2018）粤03民终2527号深圳市弘皓物业管理有限公司与北京嘉瑜伟德酒店管理集团有限公司房屋租赁合同纠纷，双方约定承租人承租5076平方米房屋用于开办餐厅，每平方米每月人民币140元，月租金总额为710640元。后因实际面积比合同约定面积少1200平方米，承租人主张重大误解，要求撤销合同。一审深圳市罗湖区人民法院认为，因本案租赁房屋尚未办理独立的房产证，承租人主张其在签约时对实际建筑面积不知情，符合日常生活情理，存在重大误解，双方租赁合同可撤销。
二审深圳市中级人民法院认为，本案房屋租赁合同附页中明确约定，“租赁房屋按套出租，合同记载与表述的租赁房屋面积与实际面积不一致时，不影响约定租金的履行与支付，无论面积如何，租赁房屋总租金不变。并特别约定该附页为房屋租赁合同的补充，该附页与合同不一致的，以本附页为准。”从合同附页的约定来看，约定面积与实际面积是否相符并不影响合同的正常履行。判决撤销原一审判决，驳回承租人诉讼请求。
综上所述，在合同并未明确按套计算房屋租金或列明整套房屋租金总价的情况下，租赁房屋实际面积与约定面积存在较大误差的，存在适用重大误解或显失公平的可能，或将导致合同变更或撤销。
（声明：本文系作者授权新浪网转载，文章仅代表作者观点，不代表新浪网立场。）
