作者：兰台律师事务所王静媛、吴姣娜
指导合伙人：艾渊源
物业交付后，一般由开发商委托前期物业服务企业提供物业管理服务。而当物业交付达到一定比例，业主往往倾向于成立业主大会并选举业主委员会，由业主委员会基于业主建筑物区分所有权，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任，以更好地监督物业企业服务水平，保障业主权利。
《物权法》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及均对业主大会的成立条件、流程作出了规定，2020年5月1日生效的《北京市物业管理条例》（以下简称“《条例》”）《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称”《指导规则》“）等对此事宜有更明确和具体的要求。本文将以北京市为例，对业主自行申请成立业主大会及选举业主委员会的流程梳理，并概要。
一、法规适用
查阅前述法律、法规、规章，大多数规定的直接调整对象为住宅区业主大会成立及业主委员会，以《条例》为例，“第二条：本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例；非住宅物业管理参照执行。”且相关文件均未对非住宅物业成立业主大会和业主委员会作出禁止性规定，因此，我们倾向于认为，非住宅区业主大会及业主委员会的成立/选举流程与住宅区应基本一致。
二、成立条件和具体流程
（一）业主提出业主大会成立申请
业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。
▇ 1． 业主范围
“业主”身份的确定并不以取得不动产登记证明为前提，根据《条例》第二十五条的规定，以下均为有权申请成立业主大会成立的“业主”：
（1）公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。
（2）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；
（3）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（4）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；
（5）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（6）其他符合法律法规规定的单位或者个人。
▇ 2． 物业管理区域
根据《条例》第十五条的规定，“物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定 ，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素 ，以利于服务便利、资源共享、协商议事。规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。”
该条并未指明“物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定”指向的具体规定，目前全国人大、国务院颁布的文件中亦无对物业管理区域划分具体标准的相关规定。从文义解释可以明确，物业管理区域与传统意义上的住宅“小区”/非住宅类“大楼”的概念不完全等同。但其中存在的细微差异，在实践中一般不会对住宅小区业主或非住宅类物业业主提出业主大会成立申请构成障碍。
▇ 3． 申请条件
一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。
（二）成立条件审核
物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
1．物业管理区域证明；
2．房屋及建筑物面积清册；
3．业主名册；
4．建筑规划总平面图；
5．交付使用共用设施设备的证明；
6．物业服务用房配置证明；
7．其他有关的文件资料。
（三）成立筹备组
▇ 1． 成立时限
街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核，对符合业主大会成立条件的，指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。筹备组组长应当于三十日内组织召开首次筹备组会议，成立筹备组。
▇ 2． 人员组成
筹备组由组长及业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表组成。除组长没有表决权外，筹备组中有表决权的成员人数应为单数，每人享有一票。
（1）筹备组组长
筹备组组长一般为居民委员会、村民委员会工作人员、根据《指导规则》第十一条，北京也提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任筹备组组长。
筹备组组长的主要职责包括：召集和主持筹备组会议；对筹备组会议的会议记录予以签字确认；签发筹备组公告；在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；筹备组自动解散的，由筹备组组长将建设单位提供的相关资料退回建设单位或者移交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管；筹备组赋予筹备组组长的其他职责。
筹备组组长在筹备组中没有表决权。街道办事处、乡镇人民政府指定业主担任筹备组组长的，该业主不得参选业主委员会委员。
（2）业主代表
筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定。根据《指导规则》第十三条，业主自荐或者联名推荐人数不足的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐业主代表。业主自荐或者被推荐人数较多的，由街道办事处、乡镇人民政府组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生，业主代表最终名单按照推荐票数顺序确定。
（四）筹备组完成筹备工作
▇ 1． 时限要求
筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。
▇ 2． 筹备组会议
筹备组成立七日内，筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公示。并应当开展以下工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示：
（1）确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积；
（2）制定首次业主大会会议召开方案；
（3）拟订管理规约和业主大会议事规则草案；
（4）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（5）制定业主委员会选举办法；
（6）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
除此之外，如业主对筹备组公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。
（五）召开首次业主大会会议
▇ 1． 首次业主大会会议内容
业主大会自首次业主大会会议召开，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
以选举产生业主委员会为例，业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。选举的具体流程如下：
第一步，确定业主委员会委员候选人。候选人有三种产生方式：
（1）社区党组织推荐；
（2）居民委员会、村民委员会推荐；
（3）业主自荐或者联名推荐。
第二步，筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单，报社区党组织；
第三步，首次业主大会会议召开，通过业主大会议事规则；
第四步，根据业主大会议事规则要求的人数及表决比例，选举业主委员会委员；
第五步，业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。
▇ 2． 业主大会表决比例
决定筹集、管理和使用专项维修资金事项的，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
决定申请改建、重建建筑物及附属设施事项的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
决定申请分立或者合并物业管理区域事项的，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
除法律另有规定外，上述三项以外的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
▇ 3． 业主大会表决方式
业主大会表决权按照面积和人数计算。
（1）面积
专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售（预售）许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
（2）人数
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
总人数，按照前项的统计总和计算。
（六）备案
管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选举事项全部通过的，业主委员会自首次业主大会决议作出之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：
（1）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（2）业主大会决议；
（3）管理规约、业主大会议事规则；
（4）业主委员会委员名单。
材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，出具书面备案证明，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。
（七）申请印章
目前北京市试行业主大会登记制度。业主大会成立并完成业主委员会备案的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记，业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安分局申请刻制业主大会印章。
业主大会也可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章；需要使用业主大会印章的，由业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会提出。
说明
1．本文流程是在《物权法》《物业管理条例》《北京市物业管理条例》《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规、规章基础上整理所得的北京市业主自行申请成立业主大会并选举业主委员会的一般流程，各街道办事处、居委会往往存在执行标准不一的情形。
2．业主申请也并非业主大会成立的唯一途径。依据《北京市物业管理办法》，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，书面申请成立业主大会。
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