▌原创：张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家
▌主攻： 房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等
问题的提出：
1、《物权法》第97条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
2、《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、依据上述规定，未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，部分共有人擅自签约售房，遇房价暴涨，是否有权以其他共有人不知情、侵犯其他共有人共有权为由，要求确认合同无效或者不成立，从而达到变相毁约的目的？
答案是否定的！——看信荣（全国）房地产律师团队深圳总部最新案例：
案由：王某、户某诉谢某、杨某二手房买卖纠纷案
案号：（2019）粤03民终2543号
审理法院：深圳市中级人民法院
裁判时间：2020年4月22日
基本案情：
涉案房屋为被告谢某、杨某共有，登记份额各50%。
2018年4月27日，经深圳市乐友家房产交易有限公司居间介绍，原告王某、户某夫妇（以下统称原告）与谢某个人签订《二手房买卖及居间服务合同》，以成交价463万购买涉案房屋，谢某签署《代理人关于代理权的确认书》，确认已取得共有人杨某授权，保证杨某3个工作日内出具书面授权委托书，违反承诺自愿承担法律责任。
合同第10条约定：如卖方逾期履行超过十五个工作日，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让成交价20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。
上述合同签订后，原告如约支付定金20万元，履行过程中，共有人杨某明确表示不同意出售，导致合同无法履行。
2018年7月16日，原告委托信荣（全国）房地产律师团队深圳总部向深圳市南山区人民法院起诉，要求两被告按合同约定支付违约金92.6万元（成交价的20%）、原数返还定金25万元、支付律师费4.6万元、赔偿佣金损失55560元、预购家私定金损失1200元。
两被告共同辩称：1、原告明知共有人杨某不在深圳，有意欺骗被告谢某签约；2、共有人杨某未在《二手房买卖及居间服务合同》上签字，合同未成立，即使成立也属无效；3、被告谢某无权代理杨某，代理行为无效；4、原告低价买房，中介高额收佣，双方恶意串通，逼迫两被告卖房。
一审判决
深圳市南山区人民法院经审理认为：涉案房产登记在两被告名下，被告谢某以卖方身份与原告签订《二手房买卖及居间服务合同》，现无证据证明取得共有人杨某同意，事后以未得到杨某追认，被告谢某的行为构成对被告杨某名下涉案房产50%产权的无权处分，涉诉《二手房买卖及居间服务合同》对杨某不发生法律效力，相应的民事责任由被告谢某承担。
涉诉合同现因共有权人杨某不同意出售而无法履行，原告的合同目的不能实现，原告有权解除合同。原告请求被告谢某承担违约责任于法有据，本院予以支持。被告对此提出免责抗辩，视为其已提出调整违约金的主张。
原告在被告杨某未到场的情况下，与被告谢某签订涉诉合同，未尽审慎义务，根据合同签订履行情况、双方的过错程度，本院酌情判令被告谢某向原告支付违约金40万元。因涉诉合同对杨某不发生法律效力，被告递交户口本证明双方之间并非夫妻关系，原告对此亦未递交反证，原告诉请杨某承担连带责任，本院不予支持。
本院已判决被告谢某承担违约金，该款项已足以弥补原告的损失，故对于原告要求被告谢某向其支付律师费4.6万元、佣金55560元、预购家私定金1200元的诉求，不予支持。
2018年11月15日判决：被告谢某返还原告定金25万元、支付违约金40万元，驳回原告的其他诉讼请求。
二审判决
谢某不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳中院二审认为：谢某虽无权处分涉案房产属于杨某的份额，但并不影响合同的效力，涉案合同已成立并生效。涉案合同对谢某具有约束力，谢某应承担合同的相应民事责任。原审考虑原告在杨某尚未到场的情形下与谢某签订涉案合同未尽审慎义务，并根据合同的履行情况、过错程度酌情判定谢某支付40万违约金并无不当，本院予以维持。
2020年4月22日判决：驳回上诉，维持原判。
信荣说：合同有效，卖家构成根本违约，买家无过错，律师费应由卖家承担
1、根据《物权法》第97条，擅自处分共有房屋构成无权处分，又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定（当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持），无权处分合同对签约人合法有效，不能履行由签约人承担违约责任；
2、涉案买卖合同系通过专业房地产中介公司成交，签约时买家已关注到共有产权人未在场的情况，并因此要求签约人出具书面的《代理人关于代理权的确认书》，已尽审慎义务，不存在任何过错。——审慎义务的判断应以买受人的“主观意识”，而非其他共有人是否最终到场的“客观事实”为依据，否则将导致无论如何慎重都无法到尽到义务的情况（按本判决，只要共有人未到场，无论如何慎重，都视为未尽审慎义务）；
3、违约金兼具惩罚性和补偿性，合同约定违约金为92.6万元，法院根据合同履行进度酌情判决40万元属自由裁量权范围，但以该违约金足以弥补买家损失，故而不支持合同明确约定由签约人赔付买家律师费的观点笔者不予认同：律师费是双方合同明确约定守约方为追索违约方违约金而支出的成本费用，如果因违约金足以弥补而免除，那么同时约定由违约方承担的诉讼费为何又不予免除？而笔者又见过同时支付违约金、律师费，甚至评估费、快递费的判决；
4、虽然笔者对判决部分观点不予认同，但终究自由裁量权在法官手里，而实践中同案异判的情况也大量存在，故建议原告方该提的诉求还是要提，只要做好法官未必予以支持的心理准备即可。
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