作者：广信君达律师事务所律师朱滔、冯丽娟
前言
新型冠状病毒肺炎（下称新冠肺炎）疫情爆发以来，国家及多个省市地区已启动一级响应，并采取多项防控措施，包括但不限于延长春节假期、延期复工、多地采取封城或交通管制等，要求文化娱乐场所（游乐场、电影院、KTV、酒吧等）暂停对外开放；广州市多个区出台政策禁止餐饮单位经营堂食、禁止一切聚集性用餐活动。上述种种措施，对商家而言均造成沉重的打击。面对禁止营业、顾客流量骤降等，商家的经营十分困难。那么，商家能否以“受疫情影响”为由要求减免租金呢？
本文将重点讨论商业房屋租赁合同中，承租人能否以新冠肺炎疫情为由主张减免租金。
一、新冠肺炎的法律性质：属于不可抗力
探讨承租人能否因疫情主张减免租金，我们需要先了解新冠肺炎的法律性质。笔者认为，本次新冠肺炎属于不可抗力，具体理由如下：
首先，从不可抗力的定义来看，新冠肺炎符合“不能预见、不能避免且不能克服”三大特点。
根据《中华人民共和国民法总则》（下称《民法总则》）第一百八十条第二款[1]、《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第一百一十七条第二款[2]，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情对于一般商事主体而言，不具有可预见性；疫情发生后，一般商事主体也无法避免或客服。
其次，参考“非典”时期对“非典”的认定。因新冠肺炎与非典的特点具有高度相似，故可参考《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号，已失效，但具有一定参考价值）的相关规定[3]，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照不可抗力的相关规定处理。
再次，全国人大常委会法工委及相关法院认为：因新冠肺炎疫情影响导致合同不能履行，适用不可抗力相关规定。
全国人大常委会法工委于2月10日表示：“当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”江苏省高级人民法院于2月13日出台了《关于为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》，意见规定：“因政府及有关部门为防止疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，适用合同法关于不可抗力的规定处理”。
据此，笔者倾向于认为，新冠肺炎疫情更符合不可抗力的构成要件。尽管如此，但也要注意的是，参考“非典”时期的案例，“非典”有被认定为不可抗力或情势变更。因此，具体至个案，疫情能否构成不可抗力不可一概而论，需要综合判断疫情对合同履行的影响程度，如因疫情防控措施导致无法实现合同目的，可适用不可抗力的规定处理；如因疫情防控措施影响租赁房屋的目的但不必然导致履行合同障碍或实现合同目的的，可按照情势变更原则处理。
二、商家能否以疫情为由要求减免租金，应当具体问题具体分析
因本次新冠肺炎与非典的特点十分相似，故非典时期的相关案例具有参考价值。经检索，因非典引起的减租免租纠纷，既有支持的案例，也有不支持的案例，理由各有不同。
1、能否以疫情构成不可抗力为由主张减免租金
根据《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”从该条规定可得，“不可抗力”与“不能履行合同”之间需要存在直接的“因果关系”，才能适用该条款，从而主张部分或者全部免除责任。
具体至商业房屋租赁合同的履行，新冠肺炎疫情在个案中的影响均有所不同，需要具体案件具体分析，因此承租人以“新冠肺炎疫情为不可抗力”为由主张免除或减少租金的，并不当然得到支持。
认定构成不可抗力，免除疫情期间的租金
湖北省高级人民法院在（2007）鄂民四终字第47号民事判决书中认为：“非典”疫情属于不可抗力事件，该不可抗力事件对涉案租船合同的履行造成了影响，对于“非典”疫情影响涉案合同履行期间的租金，东江公司有权不予支付。”
山西省长治市中级人民法院在（2018）晋04民终2272号民事判决书中认定：“本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。”
上海市第一中级人民法院在（2004）沪一中民二（民）终字第32号民事判决书中认为：“翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。”
认定构成不可抗力，但是不支持免租
吉林省辽源市中级人民法院在（2017）吉04民终441号民事判决书认为：2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担。
从上述案例可得，如认定疫情属于不可抗力，则需要判断该不可抗力事件是否会导致合同的目的无法实现，假如答案是肯定的，则可以减免租金；假如不可抗力与损失之间不存在因果关系，则不支持减免租金。
2、能否以疫情构成情势变更为由主张减免租金
认定构成情势变更，适当减免租赁费
山东省烟台市中级人民法院在（2018）鲁06民终268号民事判决书认为：“关于“非典”期间扣减租赁费的争议。“非典”疫情，是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则，且有两委成员签字认可，对此应予认定。”
认定不构成情势变更，对租赁合同的履行不构成实质影响
广西壮族自治区高级人民法院在（2007）桂民四终字第1号民事判决书中认为：“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。
3、其他可以减免租金的理由（公平原则）
浙江省绍兴市中级人民法院在（2008）绍中民一终字第143号民事判决书中认定：“双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。”
4、小结
从上述案例可以推测，新冠肺炎可能构成不可抗力或情势变更，但能否因此免责，则需要根据公平原则，综合考虑当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素，结合案件具体情况，判断能否减免租金。
（1）因行政措施直接导致租赁合同不能履行时，可主张免除停业期间租金。
如部分地区要求文化娱乐场所（游乐场、电影院、KTV、酒吧等）暂停对外开放，这些文化娱乐场所因疫情防控措施导致停业，停业与因疫情采取的措施存在因果关系，可适用不可抗力的规定，要求免除停业期间的租金。
（2）受疫情影响，经营收入锐减的，可主张减少部分租金
比如餐饮店，因延期复工、禁止堂食等规定，顾客流量骤降，经营收入严重受影响，可根据情势变更原则或公平原则主张减少部分租金。
（3）商业租赁合同的履行不受疫情影响或影响极小的，要求减免租金不能得到支持。
假如继续履行合同不存在障碍，继续履行合合同对于双方当事人均不存在明显不公平或者不能实现合同目的，则该种情况下承租人不得要求减免租金。
三、对承租人争取减免租金的建议
首先，应审查租赁合同的签订时间在疫情之前还是疫情之后、是否有因疫情影响减免租金等相关费用的约定；
其次，积极与出租人协商沟通减免租金和物业管理费等租赁费用，争取得到出租方认可，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订书面补充协议；
再次，申请不可抗力事实性证明等文书，同时注意收集与疫情发展、防控措施以及妨碍合同履行的相关证据，包括但不限于政府针对疫情发布的通知、承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。
最后，保留与出租人之间往来的函件、邮件、聊天记录等，争取征得出租人的书面同意减免租金。
结语
新冠肺炎疫情对商业租赁合同的履行产生重大影响，商业租赁合同中的承租人即商家正在面临巨大考验，对于因疫情及疫情防控措施导致无法实现合同目的的，可以引用不可抗力的规定主张解除合同或者减免租金等费用；对于因疫情导致合同履行困难的，可引用情势变更原则、公平原则等主张减免租金等相关费用。但同时亦应考虑到，出租人在疫情期间也并非受益者，不管适用不可抗力还是情势变更原则，我们应当同时兼顾公平原则。
[1] 《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
[2] 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
[3] 《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效）：“三、（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”
（声明：本文系作者授权新浪网转载，文章仅代表作者观点，不代表新浪网立场。）
