疫情期租房自住、经营和长租公寓的租赁合同该如何处置？

　　作者：山东运策律师事务所王兵律师

　　当前，新冠肺炎疫情严重，全国确诊病例超过5万，死亡人数上千人，不少企业依然处于停工状态，疫情的发展过于迅猛，已经对各行各业产生了巨大影响。2月10日，全国人大常委会法工委表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

　　目前租房的涉及到租房自住、租房经营两个方面的问题

　　一、对于承租用于经营的房屋，在疫情导致的停业期间租金应予部分或者全部免除。

　　适应范围：

　　酒店、KTV、购物中心、餐饮、农贸市场、超市等大型场所

　　计算方式：

　　结合租赁期限、疫情影响下的停业时间、损失范围、综合考虑。

　　减免方式：

　　1、出租人主动减免

　　2、出租人和租房人协商减免方案

　　3、租房人通过法律手段向出租人申请减免租金，注意保留好微信短信。

　　注：对于长时间无法返工的企业，可以视情况解除租房合同。

　　二、承租用于居住的房屋，可以视情况要求房东减免房租

　　1、武汉疫情发生后，各地陆续出现不让租客进到所租住的房屋内的情况发生。对于这部分承租人来讲，可以要求房东减免此期间的房租。

　　2、承租房屋居住后，因春节返回家乡过年，即便没有疫情的发生，房屋在这段时间也属于空置状态，因此，对于这部分租客来讲，是不能要求减免房租的。

　　3、对于围困在家乡的租客，如果因政府措施导致长期无法返还，导致无法返回居住房屋的，承租客可以要求房东减免租金。

　　4、若因疫情蔓延导致合同无法长时间履行，可以协商解除租赁合同。

　　三、长租公寓

　　房东与长租公寓签署了房屋托管协议或者签署房屋租赁合同，长租公寓将房屋出租给租客

　　1、租客一月一交房租的（租客与贷款公司签订贷款合同，每月支付给贷款公司月供）可以要求长租公寓免除相应租金。

　　2、租客未与贷款公司签订贷款合同，房租支付给长租公寓的，可以要求长租公寓免除相应租金。

　　3、房东与长租公寓如果在合同中设置了不可抗力条款，约定一旦出现不可抗力可解除合同或者可减租，则按合同约定执行；如果未设置相应条款，可以按合同法第117条规定，主张相应的免责权利

　　4、房东与长租公寓可以协商变更合同内容。若未达成一致，长租公寓不得要求增加免租期、单方面延迟租金到账等行为。

　　5、若长时间无法继续履行合同，以上主体均可要求解除合同。

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