作者：信荣团队首席律师 张茂荣
众所周知，“限价令”是新房调控手段之一，由此催生一二手房价格倒挂，买新房“买到即赚到”！
以深圳润府三期为例，受“限价令”影响，2018年开盘均价8.5万，而当时润府一期均价已过10万，2019年三期入伙，目前二期均价已破15万（三期在限售期，尚不能成交），高的在十七八万，如果买到191平，约1700万，不足两年赚1700万，如此暴利，估计再好的上市公司也只能望其项背……
巨大的价格差，导致购房者疯抢，由此“茶水费”、“喝茶费”、“打点费”（以下统称“茶水费”）兴起，动辄几十万，上百万，而即便是支付，买到后也是狂赚，所以周瑜打黄盖——一个愿打，一个愿挨的事便发生了。
因暗箱操作，涉嫌违规违法的“茶水费”上不了台面，所以部分中介代之以“代理费”名义与购房者签约。
那么中介方名为“代理费”实为“茶水费”，与购房者签订的《房产代理认购协议》是否有效？——以案说法，我们来看看湖北省武汉市中级人民法院的一个个案判决。
裁判文书：谭剑锋、刘毅委托合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）鄂01民终3602号
裁判时间：2019年06月03日
基本案情：
谭剑锋为买家（委托人），通过网络认识刘毅（受托人），为购买武汉汉阳招商公园某新房，双方签署《房产代理认购协议》，约定谭剑锋委托刘毅代理认购标的房产，并向刘毅支付定金16万元，待刘毅协助谭剑锋与标的房产开发商签署正式房屋买卖协议后，谭剑锋另行向刘毅支付代理费32.5万元。刘毅承诺协助谭剑锋与标的房产开发商签署正式房屋买卖合同。若刘毅违反本协议，同意双倍返还谭剑锋定金。
标的房产于2018年6月开盘后，刘毅未能成功协助谭剑锋认购。2018年7月24日，双方签订《招商公园1872退款赔付协议》，载明代理人未按合同购买到标的房产，按原来签订合同进行退款赔付共计32万元整，从签订之日起三天之内付清，陈超、程良柱在担保人处签名担保。后刘毅仅陆续返还谭剑锋16万元，谭剑锋向一审法院起诉，要求刘毅、陈超、程良柱、刘毅所在单位武汉金虹居房地产经纪有限公司、该公司关联公司武汉世纪宏图房产经纪有限公司连带赔偿16万元及相应利息。
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裁判观点：
湖北省武汉市汉阳区人民法院一审认为：本案争议焦点在于《房产代理认购协议》、《招商公园1872退款赔付协议》的效力以及刘毅行为的归责主体问题。一、关于案涉协议的效力问题。《房产代理认购协议》约定刘毅的主要义务是协助谭剑锋与开发商签署标的房屋买卖合同，并愿意为此支付总计32.5万元的代理费用。刘毅在答辩意见中直指其实质是购买房屋指标、收取“茶水费”。所谓“茶水费”，一般而言，指某类商品或资源因紧俏形成卖方市场继而存在实质资格限制时，为不当获取该种资格确保买定（/承诺买定）而支付（/收取）的超出规范对价的酬庸。故对本案《房产代理认购协议》的认识应放在该协议签署时的背景下去理解。其一，商品房在当前政府限购政策背景下一房难求已是公认的事实，本案中谭剑锋要求购买的更是特定地段的顶层复式，实质存在购房资格不确定性限制，而《房产代理认购协议》内容的表述明确指向代理目的系承诺买定；其二，世纪宏图公司在庭审中证实代理费用不超过房屋成交价的2.5%，而谭剑锋允诺给刘毅的代理费32.5万元远超该标准；其三，世纪宏图公司并非标的房产的代理销售方，谭剑锋作为购房人不直接参与开发商公开正规的房屋销售程序，而是与刘毅个人签订《房产代理认购协议》，并给予其不合常规的畸高代理费，欲借助于刘毅个人资源迂回规避公平正规选房程序从而获得购房资格的意图明显。收取“茶水费”系对向行为，双方对此均明知。故谭剑锋与刘毅签订的《房产代理认购协议》，表面伪装行为是委托代理并支付定金，内在隐藏行为是非公平获取购房资格并收取“茶水费”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。故作为表面伪装行为的《房产代理认购协议》无效。而作为内在隐藏行为的收取“茶水费”、意图非公平获取购房资格不仅有违公序良俗、损害其他购房者的公平竞购权，且极易扰乱正常的房地产市场交易秩序，损害社会公共利益，也被政府主管部门重点整治，故该隐藏行为亦无效。《招商公园1872退款赔付协议》基于《房产代理认购协议》产生，实质是在履行《房产代理认购协议》中的内容，故该协议应归于无效，从属于其中的担保关系也无效。
一审判决：1、刘毅于本判决发生法律效力之日起十日内向谭剑锋支付利息损失1，411.33元；2、驳回谭剑锋的其他诉讼请求。
湖北省武汉市中级人民法院二审认为：谭剑锋与刘毅签订的《房产代理认购协议》约定刘毅的主要义务是协助谭剑锋与开发商签署标的房屋买卖合同，谭剑锋向刘毅支付总计32.5万元代理费。谭剑锋应知晓刘毅并无标的房屋开发商的代理销售资格，其向刘毅支付高额代理费系借助刘毅个人资源通过非正常程序获取标的房屋购买资格，该意图非公平获取购房资格的行为不仅有违公序良俗、损害其他购房者的公平竞购权，且极易扰乱正常的房地产市场交易秩序，损害社会公共利益，也被政府主管部门重点整治，故一审法院认定该行为无效并无不妥。《招商公园1872退款赔付协议》基于《房产代理认购协议》产生，实质是在履行《房产代理认购协议》中的内容，故该协议亦应归于无效，从属于其中的担保关系也无效。谭剑锋的上诉理由均不成立，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
买”违法建筑“，遇”城市更新“，遭”卖方反悔“：可否起诉要求与开发商签署《拆补协议》？
信荣说：“茶水费”合同无效，收取或涉刑案构成犯罪！
1、民事方面：如本案，名为“代理费”，实为“茶水费”的《房产代理认购协议》构成“通谋虚伪”，根据《民法总则》第146条规定，协议自始无效，即便购房成功，购房者也有权要求退还；
2、刑事方面：“茶水费”的收取因不具有合法性，故而可能涉及诈骗、职务侵占、商业贿赂等犯罪，如最新的杭州吴晓希因谎称能获得杭州市新房购房指标，以“信息服务费意向金”名义先后收取多名购房者“茶水费”150余万元构成诈骗罪，2020年2月20日被杭州市萧山区人民法院判处有期徒刑12年；而笔者代理购房者购买深圳名校学位房百花公寓买卖纠纷系列案，深圳市某一居商业管理有限公司投融资部经理傅某则因私人收取购房者200余万元、中介50余万元，分别构成犯职务侵占罪和受贿罪，2017年被判处有期徒刑七年六个月；
3、杜绝“茶水费”需要销售透明化。巨大利差下，多数情况下购房者支付“茶水费”买到新房还是赚到，所以少有反悔要求退还，但广为诟病。为从根本上杜绝“茶水费”导致的不公平交易，全国各地热门城市开始了公证摇号买房，而深圳2018年5月蛇口招商双玺的开盘也引入，成为深圳首个政府监督、公证摇号销售的新盘，其后的“7.31政策”则规定：进一步加强新建商品住房的销售管理工作，对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘，引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作，并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。
4、“限价令”政策质疑：“茶水费”产生的土壤在于新房二手房价格倒挂，倒挂的原因在房地产市场调控政策“限价令”。照理，市场经济，商品房买卖，价格由市场调节，但政府基于防止房价过快上涨保民生的考虑对新房“限价”，试图以低价新房引导二手房降价，但在供需关系严重失衡的情况下，不但没有起到调控目的，反而滋生了“茶水费”毒瘤、“捆绑装修”纠纷，导致开发商、购房者双双不满，应该反思其存在的合法性和必要性，以及是否需要改为税收手段调控（设定指导价，允许开发商自由定价，定价越高税费越高）。
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